Les prêts immobiliers, dits hybrides, contractés entre 2013 et 2015 vont connaître une renégociation massive en 2025, susceptible d’entrainer une nouvelle crise immobilière.
Taux Fixe ou Taux variable ?
En Allemagne, comme en Suisse, aux Etats Unis et dans de nombreux pays, les prêts immobiliers sont octroyés sur une base semi-fixe ou variable, permettant au départ d’accéder aux emprunts nécessaires à l’acquisition immobilière. En effet, les durées d’emprunts longues nécessitent le découpage en « tranches » de prêts avec des conditions financières adaptées, compte tenu du prix du foncier.
Pour ces emprunteurs allemands financièrement plus fragiles, qui ont pu contracter à des taux fixes compris entre 3 et 4 %, une seconde phase se profile avec des taux multipliés par 3 ou 4, ce qui va représenter un goulot d’étranglement fatal pour de nombreux ménages, d’autant que la dette résiduelle (en capital) demeure encore très importante à ce stade de vie des emprunts. Le développement massif de plans d’épargne logement vient traduire cette anticipation drastique.
En France, l’immense majorité des crédits sont réalisés en taux fixes, sur un coût immobilier inférieur à ceux de nos voisins outre-Rhin, ce qui a permis de figer pour de très nombreux emprunteurs leurs dettes à des niveaux cohérents par rapport à leurs capacités de remboursement.
Valeur de garantie ou capacité de remboursement ?
Car, là aussi, contrairement aux pays anglo-saxons, l’octroi du crédit ne repose pas –ou très marginalement- sur la valeur de garantie, mais sur les revenus réguliers et par ricochet sur la capacité de remboursement de l’emprunteur.
Que l’immobilier prenne de la valeur (subprime aux Etats Unis, ayant dopé les valeurs immobilières et poussé les banques à prêter encore davantage aux ménages fragiles) ou qu’il régresse, l’octroi de crédit sera invariable pour les Etablissements bancaires français.
En Allemagne, avec la baisse du prix de l’immobilier, les valeurs de nantissements se sont réduites notamment sur les logements anciens. Les risques d’insolvabilité sont donc encore accrus par ce phénomène.
Vers une nouvelle crise des subprimes ?
En Allemagne ce risque n’est pas à négliger : ménages fragilisés, incapables de payer les intérêts de la dette, valeur de garantie en recul,…. Le gros de la vague devant survenir en 2025, il est à espérer que la décrue des taux d’intérêts sera bien amorcée au niveau européen.
Par contre la dilution de ces créances fragiles n’est pas avérée dans les outils de placements au sein du système monétaire mondial et leur contagion serait moindre que celle intervenue en 2008-2009 en provenance des Etats Unis.
La France, une fois de plus, est à l’abri de ce type de risque en direct, mais elle subirait malgré tout les soubresauts d’une défaillance bancaire dans un pays voisin aussi imbriqué financièrement.
G. FISCHER Crédit Municipal Strasbourg
« Parce Que vos Biens ont une Valeur »
